地产“去杠杆”大势之下，泰禾集团的艰难求生之路

编辑 | 于斌

出品 | 于见（ID：mpyujian）

2020年伊始，突如其来的新冠疫情打乱了社会正常运转的节奏，仿佛快速行驶的列车突然被拉了“急刹”。各行各业在疫情的影响下，犹如多米诺骨牌效应，几乎都呈现出不同程度的困难。

在这其中，作为国家经济支柱的房地产行业更是遭遇了一场灾难性的打击。对线下沟通与体验强依赖的房地产行业，因为疫情的原因，售楼处不能开放、企业不能复工、开发建设也一再延期，销售进入停滞的状态，各个房企都叫苦不迭。

此外，在近几年房地产行业“房住不炒”的大基调下，国家对房地产行业的监管也日趋严格。可以说，本来就身处“寒冬”之中的房企，因为这场疫情生存环境就愈发显得艰难了。

在这样的背景下，一些“高杠杆”下的房企，处境就变得格外危险，它们很有可能会因为资金链的断裂而陷入绝境。同时，一场由疫情推动的行业“大洗牌”也在上演，房企之间的竞争将更加激烈，行业的马太效应也将进一步凸显。

近期，泰禾集团就因为超高额的负债而引起了广泛的关注。再回顾泰禾集团近一年来的市场表现，它多次发行债券以及出售资产“自保”，股价从高点的21.68元/股跌至如今的5.31元/股（截止至2020年2月29日收盘），跌幅将近80%。

看着现在的泰禾集团，大家不禁产生了一个疑问：泰禾集团究竟是当下一时困难，还是会随着这场疫情对行业的“洗牌”而逐渐沦落为历史的尘埃？

销售额持续下滑，负债率居高不下

受疫情的影响，全国排名百强的房企在春节期间的销售总额都出现了下滑。克而瑞（CRIC）数据显示，2020年1月，TOP100房企的单月销售总额仅为5097.05亿元，相比去年同期下滑将近12%，并且随着疫情的持续，影响还在进一步扩散，预计今年一季度房企的销售额都将出现不同程度的下滑。

这对泰禾集团来说无疑是“雪上加霜”。需要指出的是，在过去的一年，泰禾集团为了缓解经营上的流动性危机，先后变卖了多项土地资产，多次发行高息债券，以加快推进项目进度和提高回款率，试图挽回颓势。

遗憾的是，克而瑞（CRIC）销售榜单数据显示，2019年全年，泰禾集团全口径销售额为808.7亿元，相比去年同期大幅下降了38%，并且对比泰禾集团在2019年设定的1500亿元的年销售目标，达标率仅有54%左右。

此外，在克而瑞（CRIC）TOP50的房企排名中，泰禾集团成为2019年全口径销售额下滑最严重的房企。销售额下滑的同时，泰禾集团的负债却显得格外“高调”。

据泰禾集团公开财报显示，2019年三季度，泰禾集团的总资产为2315.92亿元，其中货币资金为147.32亿元，经营性现金流净额为226.2亿元，而总负债高达1942.4亿元，其中有息负债为1042.3亿元，短期债务为320.31亿元，负债率高达84.24%。

显然，泰禾集团在如此“高杠杆”的运转之下，销售额持续下滑带来的风险将进一步加大。可以推断的是，如果接下来泰禾集团业务仍然没有好转，回款周期持续延长，那泰禾集团将很难应对需要偿还的超过三百多亿的短期债务负担。

再加上2月中旬泰禾集团与西藏信托之间的借款纠纷正式开庭审理，如今的泰禾集团已经可以用“债务缠身”来形容了。

高杠杆下的艰难喘息

其实，这一切都是因为泰禾集团前期激进的扩张策略所导致的。据2018年泰禾集团的财报显示，截止到2018年末，泰禾集团负债累计高达2112.47亿元，资产负债率达到86.88%，其账面有息负债1375.2亿，净资产负债率则高达384.55%。

也正是在此高压之下，进入到2019年后，泰禾集团便开启了抛售资产“补血”的行为。

公开信息显示，2019年3月，泰禾集团累计转让了位于杭州、苏州、佛山、福州、南昌等多地的13个项目，涉及的总交易金额超过110亿元。

不过，面对高额的负债，仅仅出售部分资产所回笼的资金还远远不能够偿还迫在眉睫的债务。因此，泰禾集团还发行了一些高息债券以解决燃眉之急。

在国内对房地产行业政策收紧的情况下，国内银行开发贷难以救急，泰禾集团就将目光转移到了美元市场。

2019年7月，泰禾集团发布公告称拟发行4亿美元境外债，债券期限为3年，票面年息高达15%，这一年息直冲2019年房企融资最高利率，可以说泰禾集团的行为非常的“疯狂”。

要知道，头部房企恒大、融创等地产企业在境外的发债利率也不过在6%至8%之间，泰禾集团直接高出头部房企两倍利率左右。

2019年9月，泰禾集团子公司又进行了1亿美元债券增发，增发完成后，本次美元债发行总额为2亿美元，票面年息高达11.25%。

2019年12月，泰禾集团再次发布公告，境外全资子公司Tahoe Group拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券。该票据发行规模为1.105亿美元，发行期限为364天，票面年息11%。

可以看出，泰禾集团的2019年一直在卖资产和发债券。当然，这些行为也帮助泰禾集团减轻了部分债务上的压力。

据泰禾集团公开财报显示，截至2019年前三季度，泰禾集团短期债务为320.31亿元，同比2018年底的574亿元下降了46.69%，资产负债率为84.24%，下降了2.64%。

不过，这就像投资界所讲的“滚雪球”，泰禾集团“以债养贷”，短期看的确缓解了当下所面临的困境，但长期看无疑“饮鸩止渴”，终有难以为继的一天。

公开数据显示，泰禾集团2019至2021年之间到期所要偿还的有息债务分别为386.74亿元、392.27亿元和455.01亿元，合计1234.02亿元。

未来面对国内房地产行业高压的调控政策以及国内“去杠杆”等宏观外部环境的冲击，头部房企都艰难为生，纷纷寻求出路。在这种情况下，身陷“高杠杆”困境之中的泰禾集团，翻身的机会还大吗？