库存见底、北京房价全线上扬，楼市新周期要开启？

编者按：本文系创业邦专栏作者原创投稿，转载请联系原作者。

随着抗疫时间的延长，房地产市场终于掀起了层层波澜。

据多位监管人士近日在国务院新闻发布会上表示，将继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

这意味着自去年底定调的房贷利率 换锚 新政将在3月1日起正式落地，房贷都将以LPR利率作为参考基准，存量房贷定价基准转换为LPR将继续推进，2020年楼市变局已经悄悄开启。

LPR是贷款基础利率，又名贷款市场报价利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。

央行刚刚于近日公布，5年期以上LPR下调为4.75%，这次LPR下调主要原因一个是货币政策趋向宽松，另一个更为重要的原因就是疫情期间楼市出现销售困难的问题。此次LPR下调对楼市无疑是一个利好。

按目前房贷利率=LPR+基点的算法，不少地区执行的首套房贷利率5.10%以上，央行公布的最新5年起LPR将直接影响房贷起算基数，按此计算30年期100万的房贷偿还利息总额将减少万元，随着引导利率下行，后期LPR这一基数仍有较大下调空间。

在政策对贷款利率的趋于引导之下，已有多地出现响应。

2月21，河南省驻马店市出台17项稳楼市政策，其中规定显示，用公积金购买首套房，最低首付比例由30%下调为20%。随后南宁、东莞、抚州等地也相继调整了公积金贷款政策。

2月24日，浙商银行下调购房首付比例，打响了疫情期间商业银行房贷第一炮。成为疫情以来第一家下调购房首付比例的商业银行。

另外，老佛（公众号ID：caijinglaofo）还发现，北京地区在抗疫期间二手房价格不跌反涨，出现底部回升迹象，另外目前全国楼市库存量也已连续5年维持下降，已经临近底部区域。加上各地对房地产行业出现呵护迹象，业内人士已发出新一轮房地产周期或许开启的声音。

2020年北京地区土地拍卖总价已达671亿，二手房均价现上涨行情

2月18日，北京土地交易市场上架3宗地块，三宗地块分别位于通州区台湖镇、大兴区旧宫镇和采育镇，总起拍价65.56亿，其中台湖镇地块起拍价9亿元，以13.48亿的地价上限成交，溢价率达到49.8%。

2月25日，北京土地交易市场以76亿元成交了位于海淀区西北旺镇的一宗地块，该地块经过72轮竞价，最终溢价率26%成交。

2月28日，北京又挂牌4宗地块，总起始价118.75亿元。

2020年北京土地市场累计成交16宗宅地，成交总价高达671.88亿元，同比上涨15.14%，不但刷新了北京土拍历史记录，而且平均溢价率也高达19.48%。抗疫期间，土地拍卖市场显得格外亮眼，热度直线上升。

此外，统计数据显示，北京多地区二手房房价开始全线上扬。其中海淀2月二手房均价89066元/m²，环比上月上涨0.75%。

西城区2月二手房均价126244元/m²，环比上月上涨2.94%，同比去年同期上涨3.68%，是上涨幅度最大的一区。

通州2月二手房均价47232元/m²，环比上月上涨0.77%。

数据显示北京17个区，仅房山区、昌平区、石景山区、延庆区二手房价格微跌在0.2%以内。其它城区房价几乎全部在底部抬头，在这个微妙的时间段你会出手选择在北京安家吗？

库存新低，新一轮房地产周期或许开启

据广发研究中心数据显示，自2015年房价步入调整周期以来，目前楼市都已步入前期建设的竣工环节，房屋新开工面积同比持续下降。

基于这一轮房地产销售占比86%均以期房销售为主的情况，大部分房屋在竣工之后将直接向购房者交房，并不会形成库存累积。而且在未来一段时间内也很难形成库存积压，净库存已连续5年下降。

目前楼市处在主动去库存的尾部阶段。从过往库存周期的规律来看，本轮库存底部可能已在2019年Q4出现。另外研究数据显示，新一轮房地产周期的开启与政策方向、货币条件、居民购房意愿等息息相关。现阶段货币偏向宽松，居民购房意愿又有抬升迹象，再加上库存低位、价格再现抬头、理财收益率走低的背景下，新一轮房地产周期开启的几率大大提升。

随着各地出台纾困政策，来稳定房地产行业，特别是中小房企，楼市限购似乎有了松动迹象。但要注意的是，房地产金融政策并没有实际性的调整和改变，调控上也只是一城一策，没有强刺激。房住不炒仍然是当前房地产的主基调。

经济发展走到当下，人们对过于倚重房地产的经济肯定会出问题这一观点都已有共识，但合理平稳发展的房地产市场是各方所乐见的。

此次疫情，头部一二线城市基础设施、公共服务水平和医疗卫生条件显示出突出优势，未来人口也将进一步聚集，住房将更受青睐，现阶段，对这些地区的住房刚需来说显然是个出手的好时机。

本文为专栏作者授权创业邦发表，版权归原作者所有。文章系作者个人观点，不代表创业邦立场，转载请联系原作者。如有任何疑问，请联系editor@cyzone.cn。

财经老佛
成立于2016年，是近年来最活跃的新金融自媒体之一，主要关注网贷、消费金融和支付等，覆盖近30万活跃新金融从业者。