疫情楼市观察丨即将到来的返京潮，北京哪里的租住压力最大？_详细解读_最新资讯_热点事件_36氪

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编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院（ID：gh_44da0ccc8400），作者：租赁研究部，36氪经授权转载

疫情发生以来，全国各个小区均进入封锁状态。随着各地相继复工复产，一线城市的人员返程都将面临着考验，尤其是北京，面临着千万人的返京压力。目前，疫情防控已进入关键期，北京各企事业单位也陆续恢复生产经营。北京市逐渐迎来返京人员高峰期，社区承载量、人员流动性将大大增高，防控难度也将进一步加大。北京也发布了多项防疫措施，应对逐渐增加的返程人数。

日前，北京市住房城乡建设委发布《关于加强本市租赁中介行业疫情防控工作的通知》，通知要求，各房地产经纪机构、住房租赁企业开展的各项疫情防控工作要纳入社区（村）防控工作体系，严格落实社区（村）防控工作要求。各企业及其分支机构、门店要明确责任人和联系人，主动向所在社区报到，配合社区摸排往来人员情况，向社区提供出租房屋和承租人动态信息，告知房屋承租人及时向在京居住地社区报告，留存告知记录，每日填写在京员工疫情防控日报表并向所在社区和区住房城乡建设（房管）部门报送。

目前，北京加大了对社区租赁房源、租赁机构房源的排查和防疫力度，做好返京人员的疫情防控尤为关键。那么，目前北京的租赁房源分布在哪些地方？机构租赁房源又有哪些分布特征？租赁机构做了哪些措施保证返京人员的安全？本文将一一为大家做梳理。

一 北京的租赁房源位置分布：朝阳区房源最多，5-6环之间占比最高

依据贝壳研究院数据，样本数据为近三年的挂牌出租房源所属的8488个小区，共计81万套挂牌房源。通过分析发现，从挂牌租赁房源的分布来看，朝阳区最多，其次是海淀、丰台和通州区。朝阳区挂牌出租房源的数量占全市房源总数的比例为27.3%，海淀区为14.7%，丰台区为11.8%，通州区为7.5%。因此，朝阳依然是出租房源最多的行政区。 

图1-1 北京近三年出租房源分布散点图

来源：贝壳研究院制图

图1-2 近三年出租房源数量及占比

数据来源：贝壳研究院

五环到六环之间租赁房源占比最高。从出租房源的环线位置来看，五环至六环之间，成为租客最青睐的居住地，房源占比为33.5%；其次为四环到五环之间，占比为19.4%。三环到四环、二环到三环的出租房源数量依次递减。其中二环内成为出租房源最少的区域，出租房源占比仅为5.9%。

图1-3 北京租赁房源环线分布

数据来源：贝壳研究院

总体来看，行政区划分层面，朝阳区、海淀区、丰台区和通州区的出租房源数量最多。从环线层面，五环至六环之间有大量的出租房源，其次为三环至四环之间。二环和六环外出租房源较少，承载的外来人员不多。从户型结构上看，北京出租的房源以二居室房源为主，套均面积在60-90m2左右为多。从职住平衡的角度看，北京办公区和产业园密集分布的区域周边，如西二旗、回龙观、国贸CBD、亦庄开发区等商圈，也都会成为需要加强防疫工作的重点区域。

二 北京的集中式公寓产品分布：朝阳区最集中，单栋体量为51-200间的中端公寓产品最多

集中式长租公寓，由于单体房间数量多、承载租客人数多，也成为各个租赁机构重点加强防疫管理的场地之一。贝壳研究院梳理了全北京共计214栋集中式长租公寓的基本数据。从区域分布来看，北京市的长租公寓分布最集中的城区是朝阳区，其次是丰台和海淀。朝阳区商务区较为集中，租赁需求量大，白领人群整体收入水平较高，因此集中式长租公寓门店较多集中在朝阳区。

 图2-1 北京集中式长租公寓分布

来源：贝壳研究院制图

图2-2 北京市各城区集中式长租公寓门店数量

数据来源：贝壳研究院

从门店规模来看，大部分门店的房间数量处于51-200间之间。50间以下小规模的门店以及500间以上大规模的门店数量都较为稀少。主要原因是200间以下房间规模的门店，在运营效率上能够达到较高的水平，管理难度小。

图2-3 北京市集中式长租公寓门店管理房间数量分布

数据来源：贝壳研究院

从集中式长租公寓的产品线分布来看，中端公寓在市场中占据绝对的主流位置。高端公寓通常为传统的酒店式/服务式公寓，服务于高端金领人群。中高端主要服务于收入较高的白领群体，而集中式长租公寓的主流消费群体为中等收入的白领群体。中低端公寓主要是位置较为偏远的白领公寓或部分蓝领公寓。

图2-4 北京市集中式长租公寓门店产品线分布

数据来源：贝壳研究院

总体来看，北京的集中式长租公寓分布与普租房源的分布较为相似，朝阳数量最多，丰台和海淀次之。从单体规模上，大部分门店的房间数量处于51-200间之间，服务的租客多为工作半径在5-10KM的白领人群。长租公寓更为注重租后管理，提供管家式服务。虽然集中式长租公寓入住的人数较多，但由于各个租赁机构都提供了全面的防疫管理，租客的安全也得到了充分的保障。

三 租赁机构的“全面抗疫”：严控监管与租客支持

面对疫情，租赁机构都采取了紧急措施，充分保障租客居住安全。一是采取紧急防控措施，加强人员管控。目前主流的长租公寓企业都已经宣布采取紧急防控措施，按照当地疾控中心等政府部门要求布置、落实疫情防范工作。主要措施一般包含以下几个方面：加强公共区域清洁和消毒；提供口罩、酒精等防护产品；控制人员出入登记；外地返回的租客进行登记上报，并且劝说其居家隔离；暂停带看服务；暂停社区活动等。通过以上措施减少人员流动，防控疫情传播。

二是给租客提供支持，减少租客损失。目前自如、蛋壳及相寓均提出如果室友出现症状、疑似被收治隔离或确诊，合租室友在确诊自己无问题的情况下，企业将为租客提供无责换租服务。此外蛋壳、佳兆业旗下佳寓、魔方、乐乎、旭辉领寓及新派公寓表示，疫区租客如果由于管控等原因无法返回居住地，可以享受部分房租减免等优惠。

表3-1 租赁机构的防疫应对措施

来源：贝壳研究院依据公开资料整理

虽然，即将到来的返京潮会给北京的防疫工作带来巨大的压力，但随着各项工作的有序落实和逐步到位，政府、社区、租赁机构和租客共同携手，抗击疫情全面防疫，相信北京可以有序完成返京人员的安置，坚定信心，最后赢得抗疫工作的全面胜利。

本文经授权发布，不代表36氪立场。如若转载请联系原作者。

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